2024타경64993
유찰 13회지분매각| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 178-32 디에이치팰리스 [도로명] (구산동,디에이치팰리스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 주택도시보증공사(양도전:임차인 김OO)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨. |
| 토지면적 | 364㎡ (110.1평) | 건물면적 | 29.98㎡ (9.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 215,000,000원 | 최저가격 | (80%)172,000,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)17,200,000원 | 청구금액 | 244,681,059원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 11회 | 2026.07.21 | (11%)23,086,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.08.25 | (9%)18,469,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.09.29 | (100%)215,000,000원 | 진행 |
| 13회 | 2026.11.03 | (80%)172,000,000원 | 진행 |
물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 은평구 구산동 178-32 디에이치팰리스 | 대 (제2종일반주거지역) | 364㎡ (110.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,329,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 은평구 구산동 178-32 디에이치팰리스 ((구산동,디에이치팰리스)) | 철근콘크리트구조 | 29.98㎡ (9.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 주택도시보증공사(양도전:임차인 김OO)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 364㎡ (110.1평) 건물: 29.98㎡ (9.1평) | 215,000,000원 | |||
건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임. 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 중 4층 403로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등. 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임. 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음. 2필 일단의 장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 본건 남측으로 약 10M내외 및 서측으로 약 5M내외의 도로와 각각 접함. 2필 공히 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한
본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 인근에 위치하는 구분
1. 주택도시보증공사(양도전:임차인 김OO)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 제4층제403호전부 | 전입: 2021-03-02 확정: 2021-02-10 배당: 2025-02-04 | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 403호전부 | 전입: 2021-03-02 확정: 2021-02-10 배당: - | 보: 2억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 4억 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-03-11 | 소유권 | 온OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-07-14 | 가압류 | 서OO | 5,036,249원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-05-08 | 임차권설정 | 김OO | 230,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-10-17 | 압류 | 은OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-07-30 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-12-17 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 주택도시보증공사(양도전:임차인 김OO)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 은평구 구산동 178-32 디에이치팰리스 | 대지면적 | 364㎡ (110.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.98㎡ (9.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.2% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 은평구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 은평구세무서 | 은평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 구산동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 은평구 구산동 178-32 디에이치팰리스 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 1,500만원 | 1억 7,630만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,630만원 |
| 최근 3개월 | 2억 1,500만원 | 1억 7,415만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,415만원 |
| 최근 6개월 | 2억 1,500만원 | 1억 7,200만원 | 80% | 5.4명 | 1억 7,200만원 |
| 최근 12개월 | 2억 1,500만원 | 1억 6,985만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,985만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
유찰 횟수가 13회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8,600만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,589만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 1,145만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,434만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 2,968만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,002만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 13회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 13회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51202 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 갈현로15길 28-32 (구산동) | 2026.06.30 | 2억 7,100만원 | 2억 2,580만원 | 83.3% | 매각 |
| 2025타경51876 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 갈현로15길 11-14 (구산동, 트라움하임 구산) | 2026.09.01 | 2억 3,200만원 | 1억 1,878만원 | 51.2% | 매각 |
| 2023타경57738 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 갈현로15길 9-12 (구산동, 프라임하우스) | 2026.06.23 | 2억 1,000만원 | 411만원 | 2% | 변경 |
| 2024타경64238 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 갈현로15길 9-12 (구산동, 프라임하우스) | 2026.05.19 | 2억 1,000만원 | 1억 5,644만원 | 74.5% | 매각 |
| 2025타경52273 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 갈현로15길 41 (구산동) | 2026.07.21 | 3억 1,100만원 | 2억 5,000만원 | 80.4% | 매각 |
| 2025타경52200 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 갈현로11길 12-22 (구산동) | 2026.09.29 | 3억 700만원 | 1억 5,365만원 | 50% | 매각 |
| 2025타경50373 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로9길 36-1 (구산동, 동일홈타운) | 2026.05.26 | 2억 5,300만원 | 1억 8,045만원 | 71.3% | 매각 |
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