시장동향
수도권 아파트 경매 낙찰가율과 유찰 물건 선별 전략
1회 유찰 후 감정가 70~80% 구간에 진입한 역세권 아파트를 중심으로 응찰자가 집중되는 가운데, 최근 실거래가 대비 안전마진을 확보하는 입찰가 산정 기준을 정리했습니다.
- 감정평가 시점(6~12개월 전)과 현재 국토부 실거래가 괴리율 확인
- 미납관리비 공용부분 인수 범위 및 명도 기간 반영
MARKET BRIEF
부동산·경매 포커스
실전 입찰 판단과 권리분석, 세무·금융 계획 수립에 꼭 필요한 주요 실무 가이드를 정리했습니다.권리분석
선순위 임차인 배당요구 여부와 보증금 인수 위험 체크포인트
말소기준권리보다 전입일자가 빠른 주택·상가 임차인이 있는 물건에서 확정일자 유무와 배당요구종기일 내 신청 여부에 따라 매수인 인수 금액이 어떻게 달라지는지 분석합니다.
- 매각물건명세서상 전입일자·확정일자·배당요구일 3대 요소 교차 검증
- 전세권과 주택임차권 겸유 시 말소·인수 판단 기준
공매·온비드
법원경매와 한국자산관리공사(온비드) 압류재산 공매의 핵심 차이점
현장 입찰 중심의 법원경매와 전자입찰 기반 온비드 공매는 배분 순위(조세채권 우선순위), 인도명령 제도 유무, 체납처분비 공제 구조가 다르므로 사전 비교가 필수입니다.
- 공매는 법원 인도명령 제도가 없어 명도소송 기간을 별도 산정해야 함
- 압류재산 공매의 매각결정 취소 사유(체납세액 완납) 유의
특수물건
유치권·법정지상권 신고 물건의 진위 파악과 현장조사 핵심 항목
매각물건명세서에 '유치권 신고 있음' 또는 '법정지상권 성립 여지 있음'이 기재된 고할인 물건에서 실제 성립 요건을 검토하는 실무 절차를 안내합니다.
- 경매개시결정등기 이후 점유 개시 여부(압류의 처분금지효) 확인
- 나대지 근저당 설정 당시 건물 존재 여부(항공사진·건축물대장) 대조
세무·금융
경락잔금대출 한도 산정 기준 및 취득세·양도소득세 필요경비 인정 범위
낙찰 후 약 30일 이내에 납부해야 하는 잔금 조달 계획 수립 시 금융권 경락잔금대출 한도 기준과 명도비용·컨설팅 수수료 등의 필요경비 증빙 방법을 안내합니다.
- 낙찰가와 감정가 중 낮은 금액 기준 한도 산정 방식 확인
- 강제집행비·이사합의금 계좌이체 내역 및 명도확인서 보관