2024타경105252
유찰 12회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동북1길 6 (오동동) [도로명] 경상남도 창원시 마산합포구 오동북1길 6 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물의 1층은 일반건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설이나 현재 주택으로 이용중임. 목록 1.의 2006. 6. 1. 제32084호 전세권설정, 2018. 5. 30. 제22579호 전세권설정, 2020. 4. 21. 제17829호 전세권설정, 2022. 3. 4. 제7698호 주택임차권, 2022. 3. 15. 제9237호 주택임차권, 2023. 8. 3. 제29231호 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 |
| 토지면적 | 135.5㎡ (41.0평) | 건물면적 | 53.52㎡ (16.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 423,298,320원 | 최저가격 | (1%)6,122,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)612,200원 | 청구금액 | 30,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 11회 | 2026.07.23 | (4%)17,849,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.08.27 | (3%)12,494,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.10.08 | (2%)8,746,000원 | 유찰 |
| 14회 | 2026.11.12 | (1%)6,122,000원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동북1길 6 (오동동) | 대 (일반상업지역) | 135.5㎡ (41.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 747,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동북1길 6 (오동동) (경상남도 창원시 마산합포구 오동북1길 6) | 철근콘크리트구조 · (다가구주택) | 53.52㎡ (16.2평) | 일괄평가 (대장연면적 306.6㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물의 1층은 일반건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설이나 현재 주택으로 이용중임. 목록 1.의 2006. 6. 1. 제32084호 전세권설정, 2018. 5. 30. 제22579호 전세권설정, 2020. 4. 21. 제17829호 전세권설정, 2022. 3. 4. 제7698호 주택임차권, 2022. 3. 15. 제9237호 주택임차권, 2023. 8. 3. 제29231호 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 135.5㎡ (41.0평) 건물: 53.52㎡ (16.2평) | 423,298,320원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 외 벽: 석재타일마감 등, 내 벽: 벽지 및 타일 등, 창 호: 새시창호 등 구조임. 주택으로 이용중임. 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음. -. 본건 건물의 1층은 일반건축
경상남도 창원시 마산합포구 오동동에 소재하며, 주위는 주택지대 및 상업지대 등으로 형성되어 있음. 본건의 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 교통상황은 보통시 됨. 세장형 평지이며, 주거용 건부지로 이용중임. 본건의 남서측으로 폭 약 2-3미터 내외의 도로가 소재함. 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한). 본건 토지 위 지상에는 별첨 지적개황도 및 건물개황도와 같이 제시외 건물이 있는 바, 제시외 건물의 가액 및 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 가액을 명세표에 병기하였으니, 경매 진행시 제시외 건물의 소유권 및 경매대상 여부 등을 재확인하시기 바람. -. 1)임대관계: 미상임. 2)기타: -.
일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물의 1층은 일반건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설이나 현재 주택으로 이용중임. 목록 1.의 2006. 6. 1. 제32084호 전세권설정, 2018. 5. 30. 제22579호 전세권설정, 2020. 4. 21. 제17829호 전세권설정, 2022. 3. 4. 제7698호 주택임차권, 2022. 3. 15. 제9237호 주택임차권, 2023. 8. 3. 제29231호 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조OO 대항력 있음 | 1층101호 | 전입: 2009-04-02 확정: 2019-01-07 배당: 2024-10-08 | 보: 2,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 / 1층 101호 | 전입: 2009-04-02 확정: 2019-01-07 배당: - | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 있음 | 302호 | 전입: 2011-02-18 확정: 2011-02-18 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2014-02-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김종국(전입세대확인서상) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2014-02-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 있음 | 26㎡(202호) | 전입: 2015-09-04 확정: 2015-09-04 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 추OO(실거주자:이OO-배우자) 대항력 없음 | 주거 / 3층 303호 | 전입: 2018-01-10 확정: 2011-02-21 배당: - | 보: 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 추OO 대항력 없음 | 3층303호 | 전입: 2018-01-10 확정: 2011-02-21 배당: 2024-10-14 | 보: 2,500원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 황OO 대항력 있음 | 1층103호 | 전입: 2020-04-17 확정: 2020-04-17 배당: 2024-09-24 | 보: 2,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 황OO 대항력 없음 | 주거 / 1층 103호 | 전입: 2020-04-17 확정: 2020-04-17 배당: - | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 곽OO 대항력 있음 | 2층203호 | 전입: 2020-04-22 확정: 2020-04-28 배당: 2024-09-26 | 보: 2,800원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 곽OO 대항력 없음 | 주거 / 2층 203호 | 전입: 2020-04-22 확정: 2020-04-28 배당: - | 보: 2,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 502호전부 | 전입: 2021-09-06 확정: 2021-09-06 배당: 2024-11-12 | 보: 3,500원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 32.45㎡(201호) | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (14건) | - | 보: 1억 7,801만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-12-28 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-09-07 | 압류 | 창OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-03-03 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-09-03 | 강제경매 | 임OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물의 1층은 일반건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설이나 현재 주택으로 이용중임. 목록 1.의 2006. 6. 1. 제32084호 전세권설정, 2018. 5. 30. 제22579호 전세권설정, 2020. 4. 21. 제17829호 전세권설정, 2022. 3. 4. 제7698호 주택임차권, 2022. 3. 15. 제9237호 주택임차권, 2023. 8. 3. 제29231호 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동북1길 6 (오동동) | 대지면적 | 129㎡ (39.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 306.6㎡ (92.7평) | 건축면적 | 97.94㎡ (29.6평) | 건폐율 / 용적률 | 75.9% / 237.7% |
| 주용도 | 다가구주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2002-03-13 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마산합포구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 마산합포구 오동북1길 6 (오동동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 2,329만원 | 3억 4,710만원 | 82% | 6.2명 | 3억 4,710만원 |
| 최근 3개월 | 4억 2,329만원 | 3억 4,287만원 | 81% | 5.8명 | 3억 4,287만원 |
| 최근 6개월 | 4억 2,329만원 | 3억 3,863만원 | 80% | 5.4명 | 3억 3,863만원 |
| 최근 12개월 | 4억 2,329만원 | 3억 3,440만원 | 79% | 5.1명 | 3억 3,440만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 98.6%입니다.
유찰 횟수가 12회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 306만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,112만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 396만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,071만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 461만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,056만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 14건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 34장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 98.6% 하락, 유찰 12회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 98.6%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 12회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경20622 | 단독·다가구 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 465-12 | 2026.08.13 | 2억 7,255만원 | 9,278만원 | 34% | 매각 |
| 2025타경20497 | 단독·다가구 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동1길 46 (오동동) | 2026.11.12 | 7억 5,152만원 | 1억 7,130만원 | 22.8% | 매각 |
| 2025타경20348 | 단독·다가구 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동북6길 41 (오동동) | 2026.07.30 | 4억 6,183만원 | 9,277만원 | 20.1% | 매각 |
| 2024타경2605 | 단독·다가구 | 경상남도 창원시 마산합포구 창동 20-3 | 2026.06.11 | 4억 3,811만원 | 7,777만원 | 17.8% | 매각 |
| 2025타경20775 | 단독·다가구 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호남8길 35-1 (산호동) | 2026.10.15 | 1억 5,731만원 | 3,800만원 | 24.2% | 매각 |
| 2025타경20859 | 단독·다가구 | 경상남도 창원시 마산합포구 성호서10길 37-1 (성호동) | 2026.11.05 | 1억 2,875만원 | 5,310만원 | 41.2% | 진행중 |
| 2025타경20930 | 단독·다가구 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 13-18 | 2026.09.10 | 6억 1,847만원 | 2억 6,537만원 | 42.9% | 매각 |
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